De markt van het Belgische luxevastgoed heeft een absoluut hoogtepunt bereikt.

Zo zijn er vorig jaar maar liefst 1.247 huizen en 446 appartementen boven het miljoen euro verkocht, of zo'n vier per dag. Dat waren er bijna de helft meer (+49,6%) dan in het vorige recordjaar 2020.

Intussen is de luxemarkt goed voor een omzet van een slordige 2,2 miljard euro (+45% t.o.v. 2020), zo leert een analyse van Hillewaere Vastgoed, dat gespecialiseerd is in eigendommen in het hogere vastgoedsegment.

"De hausse is onder andere te danken aan een lage rente en de inflatie, die investeerders er traditioneel toe aanzet om meer geld in vastgoed onder te brengen", aldus Algemeen Directeur Bart Van Delm. "Daarnaast hebben de stijgende registratierechten ook voor een opvallende eindejaarssprint gezorgd."

De volledige Belgische markt van het luxevastgoed heeft opnieuw een recordjaar achter de kiezen. In Vlaanderen is zelfs voor het eerst de historische kaap van 1.000 verkochte miljoenenwoningen overschreden (854 huizen en 368 flats). Brussel (+48%) en Wallonië (+66%) tekenen eveneens opvallende verkoopcijfers op, al blijft de markt in het zuiden van het land nog steeds een stuk kleiner (zie tabellen).

"Dat net in Vlaanderen het luxevastgoed door een historisch plafond is gebroken, hoeft niet te verrassen. Eerst en vooral is de regio economisch welvarend en weten we dat in tijden van inflatie heel wat vermogende Vlamingen een deel van hun kapitaal graag investeren in vastgoed. En dat omwille van de waardevastheid op lange termijn.

Daarnaast zijn vele Vlamingen in covid-tijden op zoek gegaan naar meer ruimte en zijn de prijzen van alle woningen die dat comfort bieden gestegen. Hierdoor is ook het aanbod aan miljoenenwoningen beter op peil gebleven. Dat alles, in combinatie met een lage rente, blijkt een succesvolle cocktail te zijn." Bart Van Delm, Algemeen Directeur Hillewaere Vastgoed

Vertraging in januari

Wat Hillewaere Vastgoed ook opvalt, is de eindejaarssprint in de laatste weken van 2021. Die werd vooral aangedreven door de hogere registratierechten voor tweede woningen vanaf januari 2022 (van 10 naar 12 procent).

"In december zagen we toch een opmerkelijke rush, omdat heel wat kopers de verhoogde registratierechten voor tweede woningen nog wilden vermijden. Denk dan bijvoorbeeld aan appartementen in pakweg Knokke-Heist, Brussel of Antwerpen.

Die rush heeft ook voor een vertraging van de verkoop gezorgd in het eerste kwartaal van dit jaar. Die speelde zich hoofdzakelijk in januari af, want in februari en maart zat de verkoop van luxe eigendommen alweer beter op koers." Bart Van Delm, Algemeen Directeur Hillewaere Vastgoed

Volgens Van Delm wil een vertraging niet zeggen dat er daarom nu meer onderhandeld wordt over luxe eigendommen, of dat ze plots in waarde zakken. In een vastgoedmarkt waar de kopers actief op zoek blijven en geconfronteerd worden met een inmiddels geslonken aanbod, houden de prijzen goed stand, klinkt het.

Nieuwbouw wint aan populariteit

Uit de analyse van Hillewaere Vastgoed blijkt verder dat het hoofdzakelijk 45-plussers zijn die een woning van een miljoen euro of meer kopen. Zij hebben namelijk al een zeker vermogen opgebouwd - en soms wat geërfd - en zijn op zoek naar comfort en meer ruimte voor de kinderen, die doorgaans ook al wat ouder zijn.

Vaak gaat het om ondernemers en Belgen met een vrij beroep, zoals chirurgen of advocaten. Wat de luxeappartementen betreft, krijgen ze bij Hillewaere Vastgoed vooral een ouder publiek over de vloer. Velen onder hen ruilen graag hun villa in voor een luxueus appartement met hetzelfde comfort, maar waar minder onderhoud aan is en dat zich dicht bij winkels, horeca, medische hulp, enz. bevindt.

"Wat bij beide doelgroepen wel opvalt, is dat ze vooral op zoek zijn naar ruimte. Of het nu in een huis of een appartement is. Er moet voldoende ruimte zijn om comfortabel te leven. Ook dit is een rechtstreeks gevolg van de coronacrisis. Mensen zaten veel meer thuis en beseften dat het thuis ook goed kan zijn, maar dan wel in alle comfort." Bart Van Delm, Algemeen Directeur Hillewaere Vastgoed

Ook jonge eigendommen en nieuwbouwwoningen kennen steeds meer succes. Huizenjagers zijn zich vandaag meer bewust van hun energiefactuur en in dat opzicht scoren recent gebouwde woningen een stuk beter.

"De gemiddelde huizenjager hecht veel belang aan het EPC-attest. Waar dat vroeger een document was dat ze gewoon nodig hadden, is dit nu een van de eerste attesten die ze opvragen bij een huisbezoek.

Al snel maken ze dan de afweging: hoeveel gaat een doorgedreven energetische renovatie me kosten? Valt die duur uit, dan passen ze liever. Zeker nu de wachttijden door materiaaltekorten oplopen, en dit de prijzen bovendien nog verder de hoogte injaagt. Dan wordt er toch al sneller gekozen voor een kwalitatief afgewerkte en duurzame nieuwbouwwoning." Bart Van Delm, Algemeen Directeur Hillewaere Vastgoed

West-Vlaanderen: Knokke blijft de absolute koploper

Dat de meeste miljoenenwoningen in West-Vlaanderen zijn verkocht, hoeft niet te verbazen. Knokke-Heist blijft immers een magneet voor Belgen die op zoek zijn naar een tweede verblijf aan de kust. Met maar liefst 153 huizen en 235 appartementen die vorig jaar voor een miljoen euro of meer zijn verkocht, is de badstad nog steeds dé Belgische gemeente met het grootste aantal transacties met absolute luxepanden.

"West-Vlaanderen heeft meerdere regio's die hoge vastgoedprijzen kennen, zoals Brugge, Nieuwpoort, De Haan, De Panne en uiteraard Knokke-Heist. Deze laatste gemeente steekt er echter met kop en schouders bovenuit. Dankzij het luxe karakter van de kustgemeente, het schaarse aanbod op de beste locaties en een toegenomen vraag naar eigendommen waar er ook ruimte is voor een home office, is de gemiddelde verkoopprijs (zonder kosten) er in 2021 nog flink gestegen - naar ruim 527.000 euro voor een appartement (+3%) en ruim 831.000 euro voor een huis (+11,5%).

Wanneer de vraag groter wordt in zo'n populaire en steeds duurdere gemeente, kom je met een vermogend publiek ook sneller uit bij woningen die boven het miljoen euro liggen." Bart Van Delm, Algemeen Directeur Hillewaere Vastgoed

Antwerpen: stevige groei

Ook de provincie Antwerpen tekent recordcijfers op. In één jaar tijd is het aantal verkochte eigendommen boven het miljoen euro met ruim 44 procent gestegen, van 205 naar 296. Volgens Van Delm zal die positieve trend zich nog voortzetten.

"In de stad Antwerpen zagen we de voorbije jaren het aanbod van nieuwe en duurzame luxe appartementen toenemen. Dat trekt ook de aandacht van een vermogend publiek uit de groene rand van de stad.

In plaats van een klassiek verblijf aan de kust, of zelfs als derde verblijf, zijn ze nu opvallend vaker geïnteresseerd in een comfortabele pied-à-terre in de Metropool, om het weekend in door te brengen, dichtbij cultuur, shopping en gastronomie.

Daarnaast liggen ook de 'klassieke', duurdere gemeenten zoals Brasschaat, Kapellen, Schilde en Oud-Turnhout nog steeds goed in de markt. Door het kleinere aanbod ten opzichte van de grotere vraag, vinden de luxe eigendommen in die regio's ook nog vlot de weg naar een nieuwe eigenaar." Bart Van Delm, Algemeen Directeur Hillewaere Vastgoed

Maar ook onze noorderburen vinden steeds vaker hun weg naar het Antwerpse vastgoed omdat het in sommige regio's in eigen land stilaan onbetaalbaar wordt. Zeker bepaalde regio's zijn razend populair bij de Nederlanders. Zo zijn er zelfs villawijken in Meerle en Meer – op tien minuten van Breda - waar nog amper Vlamingen wonen.

Oud-Turnhout is ook populair en dan vooral bij mensen uit Eindhoven en Tilburg. Andere gemeenten zoals Brasschaat en Schilde blijven op hun beurt toch meer succes boeken bij de Vlamingen.

Waarom deze regio's zo populair zijn bij onze noorderburen? Het is er relatief goedkoop ten opzichte van de Nederlandse steden en gemeenten. Ook reageren en ondernemen Nederlanders veel sneller dan Vlamingen. En dat heeft een belangrijke reden.

"Er is sprake van een heel ander koopgedrag. In België nemen de huizenjagers voor dit type woningen relatief hun tijd omdat er geen stormloop op is, maar in Nederland is dat een ander verhaal.

Daardoor wil een Nederlander ook hier snel zijn wanneer hij zijn zinnen heeft gezet op één van de miljoenenwoningen. Bovendien moet je in Nederland vaak een makelaar persoonlijk kennen om op zo'n exclusieve eigendom te kunnen bieden, iets wat hier niet meespeelt." Bart Van Delm, Algemeen Directeur Hillewaere Vastgoed

We zien voor de miljoenenwoningen in Nederland sinds kort wel een stagnering en misschien zelfs een lichte daling, die te maken heeft met de economische situatie in het land. Het valt dus af te wachten welke invloed dit de komende maanden op onze vastgoedmarkt heeft op onze markt en of onze noorderburen hun weg blijven vinden naar de Antwerpse miljoeneneigendommen.

Vlaams-Brabant: helft meer woningen boven miljoen

In de provincie Vlaams-Brabant zijn er vorig jaar 173 huizen en 12 appartementen boven het miljoen euro verkocht, of ruim de helft meer dan in het vorige recordjaar 2020. De meeste vermogende Vlaams-Brabanders vonden hun gading in de provinciehoofdstad Leuven.

"Maar ook omliggende gemeenten, zoals Keerbergen en Herent doen het goed. De 'duurdere' gemeenten in de Brusselse rand, zoals Tervuren, Kraainem en Sint-Genesius-Rode blijven aan populariteit winnen door hun ligging - zeker ook bij eurocraten - en dat vertaalt zich eveneens in gestegen vastgoedprijzen." Bart Van Delm, algemeen directeur Hillewaere Vastgoed

Oost-Vlaanderen: vrij stabiele markt

Oost-Vlaanderen is een vrij stabiele markt. De kleine stijging van de miljoenenwoningen in die provincie is volgens Hillewaere Vastgoed te wijten aan de woondruk in en rond Gent. De prijzen van de huizen in Gent kennen de laatste jaren namelijk een forse stijging. Zo kost een woning in het centrum van de stad in vier jaar tijd maar liefst 30 procent meer.

"De prijsstijging in die regio maakt dat een luxewoning daar ook sneller de kaap van het miljoen bereikt. Daarnaast heb je natuurlijk de onvermijdelijke aantrekkingskracht van Sint-Martens-Latem, dat jaarlijks in de top-10 van gemeenten met duurst verkochte huizen opduikt. Het is idyllisch gelegen langs de Leie, met de vele aanlegsteigers en een van de oudste golfclubs van de provincie.

De gemeente weet ook zeer goed de lokroep van grote vastgoedprojecten te weerstaan, wat de woningprijzen aan de hogere kant houdt. Andere delen van Oost-Vlaanderen kennen ook levendige steden en idyllische gemeenten met veel comfort en rust.

Denk maar aan de Vlaamse Ardennen. Die regio staat er dan weer om bekend relatief goedkoop te zijn. Die evenwichtige mix zorgt voor een stabielere markt in het hogere vastgoedsegment." Bart Van Delm, Algemeen Directeur Hillewaere Vastgoed

Brussel: vooral de huizen winnen er aan populariteit

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn er opvallend meer miljoenenwoningen verkocht. De cijfers leunen sterk aan bij de provincie Antwerpen en kennen er een stijging van maar liefst 44 procent. Ukkel, Elsene en Sint-Pieters-Woluwe blijven er zonder enige twijfel dé hotspots.

"Belgen gaan overal op zoek naar meer ruimte, en dat is ook het geval in grootstedelijke gebieden zoals Brussel. Dat vertaalt zich in een grotere vraag naar huizen, met prijsstijgingen tot gevolg. Zo krijg je een situatie waarbij huizen - die al niet bepaald goedkoop waren in deze regio - nog opmerkelijk duurder zijn geworden en daardoor al wat vaker de piek van 1 miljoen bereiken.

Brussel profiteert bovendien ook van de positie die het inneemt als Europese hoofdstad, wat vermogens aantrekt en een troef is voor wie interesse heeft in beleggingsappartementen en -huizen." Bart Van Delm, Algemeen Directeur Hillewaere Vastgoed

Limburg: traditiegetrouw de uitzondering

Limburg is traditiegetrouw de provincie met het 'minste' aantal verkochte miljoenenwoningen - 25 vorig jaar, om precies te zijn. De reden is niet ver te zoeken: buiten Hasselt en Genk is er van doorgedreven verstedelijking amper sprake in de provincie, wat ruimte en rust hier relatief goedkoop maakt.

"Je hebt in Limburg heel wat uitgestrekte gebieden, ver weg van alles, waar logischerwijze dan ook de vastgoedprijzen een pak lager liggen. Vooral de hoofdstad Hasselt kent hogere vastgoedprijzen - denk maar aan prachtige herenwoningen met stadstuin en garage - maar daarbuiten daalt dit al snel.

Dat maakt dat je veel minder te maken krijgt met eigendommen van boven het miljoen euro." Bart Van Delm, Algemeen Directeur Hillewaere Vastgoed